Quel est le prix d’une maison à Bordeaux en 2026 ?
En 2025, le prix médian d’une maison dans Bordeaux Métropole s’établit à 331 900 €, en baisse de 2,4 % sur un an selon la Chambre des notaires de la Gironde. Ce repli redonne des marges de négociation aux acheteurs. Prix par quartier, frais d’acquisition, échoppe bordelaise, étapes chez le notaire : voici les repères pour préparer un achat en 2026.
Qu’est-ce que le prix médian ?
Le prix médian est le prix qui partage les ventes en deux moitiés égales : la moitié des maisons s’est vendue moins cher, l’autre moitié plus cher. Calculé à partir des actes signés chez les notaires, il reflète des transactions réelles et non des prix affichés dans les annonces.
Les chiffres 2025 des notaires de la Gironde
Selon les notaires de la Gironde, le prix médian d’une maison dans Bordeaux Métropole atteint 331 900 € en 2025, soit -2,4 % sur un an. Les appartements à Bordeaux reculent dans la même proportion, à 4 110 €/m². Après une décennie de forte hausse, le marché bordelais est entré dans une phase de correction modérée.
Des écarts importants selon le quartier
Les écarts restent importants d’un quartier à l’autre. Les estimations de septembre 2026 situent le prix moyen des maisons à Bordeaux autour de 4 970 €/m², dans une fourchette allant d’environ 2 570 € à 8 850 €/m² selon l’emplacement, l’état et la performance énergétique du bien. Pour mesurer ces écarts sur l’offre actuelle, les annonces immobilières des notaires de Bordeaux présentent les maisons et appartements mis en vente par les offices notariaux de la ville.
| Indicateur | Valeur | Période | Source |
|---|---|---|---|
| Prix médian d’une maison, Bordeaux Métropole | 331 900 € (-2,4 % sur 1 an) | Ventes 2025 | Chambre des notaires de la Gironde |
| Prix au m² des appartements, Bordeaux | 4 110 €/m² (-2,4 %) | Ventes 2025 | Chambre des notaires de la Gironde |
| Prix moyen estimé d’une maison, Bordeaux | ≈ 4 970 €/m² (2 570 à 8 850 €/m²) | Septembre 2026 | MeilleursAgents |
Les chiffres notariaux décrivent le marché passé à partir des ventes signées ; les estimations en ligne donnent une tendance récente. Pour évaluer un bien précis, l’avis d’un notaire reste la référence la plus fiable.
Bordeaux intra-muros ou métropole : où chercher une maison ?
Les secteurs où chercher une maison
La maison individuelle est minoritaire à Bordeaux, où l’habitat collectif domine. L’offre se concentre dans quelques secteurs de la ville et, surtout, dans les communes de la première couronne. Le choix du secteur détermine à la fois le type de maison disponible, la taille du terrain et le mode de vie au quotidien.
| Secteur | Type de maisons | Point d’attention |
|---|---|---|
| Caudéran, Saint-Augustin | Maisons de ville et pavillons avec jardin, échoppes | Secteurs résidentiels recherchés par les familles, offre limitée |
| Nansouty, Saint-Genès, Chartrons | Échoppes et maisons de ville en pierre | Petits terrains, travaux de rénovation fréquents |
| La Bastide, Bacalan | Maisons anciennes et programmes récents liés au renouvellement urbain | Quartiers en transformation, prix plus accessibles |
| Première couronne (Le Bouscat, Talence, Pessac, Mérignac, Bègles) | Maisons plus vastes, terrains plus grands | Temps de trajet et desserte en tramway à vérifier |
Jusqu’à 50 % d’écart de prix entre quartiers
L’écart de prix entre quartiers est marqué : en septembre 2026, le prix moyen tous biens confondus est estimé à 5 475 €/m² dans le secteur Hôtel de Ville-Quinconces, contre 3 514 €/m² à Bacalan. Pour une même surface, l’écart peut donc dépasser 50 %. Chercher dans la métropole plutôt qu’en ville permet souvent de gagner une chambre ou un jardin à budget égal.
Quel budget prévoir en plus du prix de la maison ?
Que recouvrent les frais de notaire ?
Les « frais de notaire » désignent l’ensemble des sommes versées lors de la signature de l’acte de vente. Près de 80 % de ces frais sont des taxes reversées à l’État et aux collectivités ; la rémunération du notaire n’en représente qu’une petite part.
Les droits de mutation en Gironde depuis 2025
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever de 0,5 point leur taux de droits de mutation, jusqu’au 31 mars 2028. La Gironde applique ce taux de 5 % depuis le 1er mai 2025. Avec la part communale et les frais d’assiette, le taux global atteint 6,32 % du prix dans l’ancien. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux de 5,81 %.
Exemple chiffré pour une maison à 331 900 €
Pour une maison ancienne vendue au prix médian de la métropole, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 26 000 €, soit près de 8 % du prix. Ce montant se décompose en environ 21 000 € de droits de mutation, 3 650 € d’émoluments du notaire (barème réglementé, TTC), 330 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 000 € de débours et formalités. Dans le neuf, les droits réduits ramènent les frais à 2 ou 3 % du prix.
Bon à savoir — Bordeaux est classée en zone A pour le prêt à taux zéro. Le PTZ y finance l’achat d’une maison neuve, sous conditions de ressources, mais pas l’achat d’une maison ancienne, réservé aux zones B2 et C.
Financer l’achat : taux et capacité d’emprunt en 2026
En septembre 2026, le taux moyen d’un crédit immobilier s’établit autour de 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, en légère hausse depuis la rentrée. Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus.
Pour estimer les revenus nécessaires à l’achat d’une maison au prix médian, le calcul repose sur les hypothèses suivantes, issues des chiffres cités plus haut et des taux moyens relevés par Pretto en septembre 2026.
| Étape du calcul | Base retenue | Résultat |
|---|---|---|
| Coût total de l’opération | Prix médian 331 900 € + frais d’acquisition ≈ 26 000 € | 357 900 € |
| Apport personnel | 10 % du coût total | ≈ 35 800 € |
| Montant emprunté | 357 900 € − 35 800 € | ≈ 322 000 € |
| Mensualité de crédit | 25 ans (300 mois) au taux moyen de 3,61 % | ≈ 1 630 € |
| Assurance emprunteur | Hypothèse de 0,30 % du capital par an | ≈ 80 € par mois |
| Revenus nets nécessaires | Mensualité ÷ 35 % (seuil HCSF) | ≈ 4 660 € hors assurance, ≈ 4 890 € assurance comprise |
La mensualité est calculée avec la formule classique d’un prêt à remboursement constant : capital × taux mensuel ÷ (1 − (1 + taux mensuel) puissance − nombre de mois). Le coût des intérêts atteint près de 167 000 € sur 25 ans. Ce résultat reste indicatif : le taux obtenu, le coût réel de l’assurance, l’apport et les charges du foyer modifient la capacité d’emprunt. Les banques demandent en général un apport couvrant au moins les frais d’acquisition.
Taxe foncière : un coût à anticiper après l’achat
La taxe foncière est un impôt local payé chaque année par le propriétaire. À Bordeaux, le taux voté par la commune sur les propriétés bâties est de 48,48 % en 2025, à appliquer à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien. Ce taux, inchangé en 2025, figure parmi les plus élevés des grandes villes françaises : celui de Paris est de 20,50 %.
S’y ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, perçue par la métropole. Avant de signer, le dernier avis de taxe foncière du vendeur permet de connaître le montant exact. Les taux varient d’une commune à l’autre de la métropole, ce qui peut peser dans la comparaison entre deux maisons.
Quels critères privilégier pour une maison à Bordeaux ?
Les 5 critères à vérifier avant une offre
Le prix ne suffit pas à juger une maison. À Bordeaux, plusieurs critères pèsent directement sur le budget et sur la revente future. Les principaux points à vérifier avant de faire une offre sont les suivants :
- La performance énergétique (DPE) : une étiquette E, F ou G implique des travaux à chiffrer et à intégrer au budget.
- Le stationnement : une grande partie de la ville est en stationnement payant ; un garage ou une place privée est un atout recherché.
- L’accès aux transports : la proximité du tramway et des lignes de bus soutient la valeur du bien.
- L’extérieur : jardin, cour ou terrasse sont rares en centre-ville et se négocient plus cher.
- Les règles d’urbanisme : le PLU de Bordeaux Métropole et les protections patrimoniales encadrent extensions et travaux de façade.
Comment arbitrer entre ces critères ?
Ces critères se cumulent. Une maison mal classée au DPE mais bien située peut rester intéressante si le coût des travaux est intégré à la négociation. Le garage, en particulier, sert aussi d’espace de rangement, d’atelier ou de buanderie, et peut éviter un abonnement de stationnement résidentiel.
Diagnostics et risques : les spécificités bordelaises
Les diagnostics obligatoires pour vendre une maison
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est l’ensemble des rapports que le vendeur doit annexer à l’avant-contrat. Il informe l’acheteur sur l’état du bien et sur ses risques. Pour une maison à Bordeaux, certains diagnostics prennent une importance particulière en raison de l’âge du bâti et du contexte local.
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Durée de validité |
|---|---|---|
| État relatif aux termites | Toute la Gironde, déclarée zone infestée par arrêté préfectoral du 12 février 2001 | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Toutes les ventes | 6 mois |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant 1949, donc la plupart des échoppes | 1 an si plomb détecté, illimité sinon |
| Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d’amiante |
| Électricité et gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| DPE et audit énergétique | DPE pour toutes les ventes ; audit si classe E, F ou G | 10 ans (DPE), 5 ans (audit) |
Le diagnostic termites, obligatoire dans toute la Gironde
Le diagnostic termites est un point propre à la Gironde : l’ensemble du département est classé zone infestée (Ville de Bordeaux). Un état daté de plus de six mois au jour de la signature ne protège plus le vendeur contre la garantie des vices cachés. En cas de présence avérée, le propriétaire doit la déclarer en mairie.
Inondation et argiles : vérifier l’état des risques
L’état des risques renseigne sur l’exposition de la parcelle aux aléas naturels. À Bordeaux, certains secteurs proches de la Garonne sont couverts par un plan de prévention du risque inondation, et une partie de la métropole est exposée au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer les maisons. La consultation du site public Géorisques permet de vérifier l’adresse avant même la visite.
Acheter une échoppe bordelaise : ce qu’il faut savoir
L’échoppe est la maison traditionnelle de Bordeaux : une maison de ville de plain-pied, construite principalement au XIXe siècle pour les familles ouvrières et artisanes, en pierre calcaire, avec un jardin ou une cour à l’arrière. Elle se distingue de l’échoppe « double », plus large, organisée autour d’un couloir central desservant les pièces de chaque côté.
Rénover une échoppe
Les rénovations les plus courantes consistent à ouvrir les pièces, créer une cuisine ouverte sur le jardin, ajouter une verrière ou aménager les combles. Ces travaux peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire. Dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Bordeaux, les interventions sur façade sont soumises à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Les points de vigilance avant l’achat
Une échoppe ancienne mérite un examen attentif de l’humidité des murs en pierre, de l’isolation, de la toiture et de l’étiquette énergétique. Le notaire vérifie la conformité des travaux déjà réalisés (extension, surélévation, verrière) : des travaux non autorisés peuvent compliquer la vente ou la revente.
À retenir — Le charme d’une échoppe se paie souvent en travaux. Chiffrer la rénovation avant l’offre permet de négocier sur des éléments objectifs.
Comment négocier le prix d’une maison à Bordeaux ?
Un marché en légère baisse ouvre des marges de négociation, à condition de les appuyer sur des éléments objectifs. Une offre argumentée a plus de chances d’être acceptée qu’une simple demande de remise.
Comparer avec les ventes réelles (DVF)
Le premier argument est la comparaison avec les ventes réelles. La base publique Demande de valeurs foncières (DVF) recense les prix de vente signés ces cinq dernières années, rue par rue. Elle permet de vérifier si le prix demandé correspond aux transactions du quartier.
Chiffrer les travaux et tenir compte de la durée de mise en vente
Le second argument est le coût des travaux. Un DPE en classe F ou G, une toiture à refaire ou une présence de termites justifient une baisse chiffrée, établie à partir de devis. La durée de mise en vente compte aussi : une maison affichée depuis plusieurs mois laisse en général plus de marge qu’un bien qui vient d’arriver sur le marché.
Les étapes d’un achat immobilier chez le notaire
Le rôle du notaire dans l’achat
Le notaire est un officier public chargé d’authentifier l’acte de vente et d’en garantir la sécurité juridique. Il vérifie la propriété du vendeur, les servitudes, l’urbanisme, les diagnostics et l’absence d’hypothèque, puis encaisse et reverse les fonds.
Les 4 étapes de l’achat, de l’offre à l’acte authentique
| Étape | Ce qui se passe | Délai ou référence |
|---|---|---|
| 1. Offre d’achat | Proposition de prix écrite au vendeur | — |
| 2. Avant-contrat (compromis ou promesse) | Fixe le prix, les conditions suspensives et la date de signature | Délai de rétractation de 10 jours (art. L271-1 du Code de la construction et de l’habitation) |
| 3. Obtention du prêt | Condition suspensive d’obtention de financement | 1 mois minimum (art. L313-41 du Code de la consommation) |
| 4. Acte authentique | Signature, paiement, remise des clés | Environ 3 mois après l’avant-contrat |
Consulter un notaire dès l’avant-contrat permet de sécuriser les conditions suspensives et d’anticiper le budget global. Chaque situation est particulière et doit être analysée par un notaire.
Où trouver une maison à vendre à Bordeaux ?
Les annonces des notaires sur immonot
Une partie des biens est vendue directement par les offices notariaux. Leurs annonces sont regroupées sur le portail immonot, édité par Notariat Services. Pour l’acheteur, l’intérêt est double : le prix est établi par un professionnel du droit, et le dossier juridique du bien est préparé dès la mise en vente, ce qui limite les mauvaises surprises au compromis.
La vente interactive 36 HEURES iMMO
Les notaires proposent aussi 36 HEURES iMMO, une vente immobilière en ligne aux enchères qui se déroule sur 36 heures, avec un prix de départ fixé par le notaire et des offres visibles par tous les acquéreurs.
En résumé
Le marché des maisons à Bordeaux connaît en 2025-2026 une baisse modérée des prix, autour de -2,4 % sur un an, qui facilite la négociation. Le budget doit intégrer près de 8 % de frais d’acquisition dans l’ancien et, pour les maisons anciennes comme les échoppes, le coût des travaux énergétiques. Un notaire consulté en amont sécurise chaque étape, de l’avant-contrat à la signature.
Questions fréquentes sur l’achat d’une maison à Bordeaux
Quel est le prix médian d’une maison à Bordeaux ?
Selon la Chambre des notaires de la Gironde, le prix médian d’une maison dans Bordeaux Métropole est de 331 900 € en 2025, en baisse de 2,4 % sur un an. Les écarts sont importants selon le secteur : en septembre 2026, le prix moyen estimé d’une maison à Bordeaux se situe autour de 4 970 €/m², dans une fourchette allant d’environ 2 570 € à 8 850 €/m² selon l’emplacement, l’état et la performance énergétique du bien. Pour évaluer une maison précise, l’avis d’un notaire reste la référence.
Les prix de l’immobilier baissent-ils à Bordeaux ?
Oui. En 2025, les prix des maisons de Bordeaux Métropole et des appartements bordelais ont reculé de 2,4 % sur un an, après une décennie de forte hausse. Cette baisse modérée redonne des marges de négociation, en particulier pour les biens mal classés au DPE ou à rénover. Elle est en partie compensée par des taux de crédit en légère hausse à la rentrée 2026, autour de 3,6 % sur 25 ans.
Combien coûtent les frais de notaire en Gironde ?
Dans l’ancien, les frais d’acquisition représentent près de 8 % du prix, soit environ 26 000 € pour une maison à 331 900 €. Ils comprennent les droits de mutation (6,32 % du prix en Gironde depuis le 1er mai 2025), les émoluments du notaire fixés par un barème réglementé, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale bénéficient d’un taux de droits de mutation de 5,81 %. Dans le neuf, les frais tombent à 2 à 3 % du prix.
Peut-on obtenir un PTZ pour acheter une maison à Bordeaux ?
Oui pour une maison neuve. Bordeaux est classée en zone A, où le prêt à taux zéro finance l’achat d’un logement neuf, sous conditions de ressources et à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Non pour une maison ancienne : le PTZ dans l’ancien, réservé aux achats avec travaux, ne concerne que les zones B2 et C. Le PTZ doit toujours être complété par un autre prêt immobilier.
Qu’est-ce qu’une échoppe bordelaise ?
C’est la maison de ville traditionnelle de Bordeaux : une maison de plain-pied en pierre calcaire, construite surtout au XIXe siècle, avec un jardin ou une cour à l’arrière. On distingue l’échoppe simple de l’échoppe « double », plus large, organisée autour d’un couloir central. Avant d’acheter, il faut vérifier l’humidité des murs, l’isolation, la toiture et la conformité des travaux déjà réalisés ; dans le site patrimonial remarquable de Bordeaux, les travaux de façade sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Combien de temps dure un achat immobilier chez le notaire ?
Il faut compter environ trois mois entre la signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et celle de l’acte authentique. Ce délai comprend la rétractation de 10 jours dont dispose l’acquéreur, l’obtention du prêt, prévue par une condition suspensive d’au moins un mois, et les vérifications du notaire : titre de propriété, urbanisme, servitudes, diagnostics et hypothèques.
Quels revenus faut-il pour acheter une maison à Bordeaux ?
Pour une maison à 331 900 € financée sur 25 ans à 3,61 %, avec un apport d’environ 35 800 € (10 % du coût total, frais compris), la mensualité avoisine 1 710 € assurance comprise. Pour respecter le plafond d’endettement de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, le foyer doit disposer d’environ 4 900 € de revenus nets mensuels. Un apport plus important ou un bien moins cher réduit d’autant les revenus nécessaires.
Le diagnostic termites est-il obligatoire à Bordeaux ?
Oui. Toute la Gironde est déclarée zone infestée par arrêté préfectoral du 12 février 2001. Un état relatif aux termites de moins de six mois doit figurer dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur ; à défaut, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés liée aux termites. En cas de présence avérée, le propriétaire doit la déclarer en mairie.
Quel est le taux de la taxe foncière à Bordeaux ?
À Bordeaux, le taux communal de la taxe foncière sur les propriétés bâties est de 48,48 % en 2025, l’un des plus élevés des grandes villes françaises (20,50 % à Paris). Il s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du bien, et s’y ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le montant exact figure sur le dernier avis de taxe foncière du vendeur, à demander avant de faire une offre.